1. 매매의 의의와 목적

  1) 매매의 의의

    - 당사자 일방이 상대방에게 재산권을 이전할 것을 약정하고 상대방이이에 대하여 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성, 불요식, 쌍무, 유상의 계약이다.

  2) 매매의 목적 : 재산권 이전과 대금지급

    (1) 재산권이전 : 타인의 물건이나 권리 또는 장래에 성립하는 권리도 매매의 목적물이 될 수 있다.

    (2) 대금지급 : 매매대금은 금전에 한한다. 금전이 아니라면 교환계약에 해당한다.

2. 매매의 성립

  1) 매매의 성립

    (1) 합의사항

       - 재산권이전과 대금지급의 합의로 성립한다. 부수적 계약에 관한 합의가 없더라도 성립할 수 있다.

    (2) 목적의 확정

       - 매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 확정되어 있어야 하는 것은 아니다.

       - 이행기까지 확정할 수 있는 방법과 기준만 정해져 있으면 족하다.

    (3) 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.

  2) 매매의 예약

    (1) 매매 예약의 의의

       - 장래에 매매계약을 체결할 것을 미리 약속하는 계약

       - 장래의 본래 계약 체결을 확실히 하려는 제도이지만, 실제로는 채권담보의 수단으로 많이 이용된다.

    (2) 매매의 일방예약

      ① 매매의 일방예약은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 일방예약으로 추정한다.

      ② 매매의 일방예약은 당사자의 일방이 완결의 의사표시를 한 때에 매매의 효력이 생기는 것이므로, 적어도 매매의 일방예약이 성립하려면 그 예약에 터잡아 맺어질 본계약의 요소가 되는 매매목적물, 이전방법, 매매가액 및 지급방법 등의 내용이 확정되어 있거나 확정할 수 있어야 한다.

    (3) 예약완결권

      ① 예약의 당사자가 상대방에 대하여 예약완결의 의사표시를 할 수 있는 권리

      ② 일방적 의사표시로 본계약을 성립시킬 수 있는 형성권이다. 양도성이 있고, 가등기 할 수 있다.

      ③ 당사자 간에 존속기간의 약정이 있는 경우에는 그 기간의 경과로 소멸한다.

      ④ 존속기간의 약정이 없는 경우에는 예약이 성립한 때로부터 10년이 경과하면 소멸한다.

      ⑤ 형성권으로 일방적 의사표시로 하고, 상대방의 승낙은 요하지 않는다.

      ⑥ 예약완결권을 행사하면 자동적으로 본계약이 성립한다.

3. 계약금계약

  1) 계약금의 의의

    - 거래관행 상 계약을 체결할 때에 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전 기타 유가물을 말한다.

  2) 계약금계약의 법적 성질

    (1) 주된 계약(예:부동산매매계약)에 딸린 종된 계약이다.

    (2) 요물계약이다. (합의 + 계약금의 지급) → 현금보관증의 작성도 계약금으로 본다.

    (3) 주된 계약과 계약금계약의 선후는 관계 없다.

    (4) 다른 유상계약에도 모두 준용된다.

    (5) 주된 계약과 독립한 별개의 계약이다.

  3) 계약금의 종류

    (1) 증약금

       - 계약체결의 증거로서의 계약금. 모든 계약금은 증약금의 성질을 갖는다.

    (2) 위약금

      ① 계약금이 위약금의 성질을 가지려면 당사자 간에 계약금을 위약금으로 하는 특약이있어야 한다.

      ② 위약금으로 하는 특약이 있는 경우 계약금은 해약금의 성질과 함께 손해배상액의 예정의 성질도 가진다.

      ③ 위약금으로서 손해배상액을 예정한 경우에는 추가손해배상을 청구할 수 없다.

      ④ 관행보다 지나치게 과다한 금액도 법원이 직권으로 감경할 수 있다.

      ⑤ 일방의 위약금 특약이 있다는 이유만으로 타방에게도 위약금의 약정이 있는 것으로 단정할 수 없다.

    (3) 해약금 : 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 계약금의 배액을 상환하여야 한다.

      ① 계약금은 해약금으로 추정한다.(약정해제)

      ② 이행에 착수하기 전까지만 해제할 수 있다.(즉, 중도금 지급 시 약정해제 불가)

      ③ 채무불이행을 원인으로 하지 않으므로 손해배상을 청구할 수 없다.

      ④ 계약금 교부자는 일방적 의사표시로 가능하다.(계약금 포기)

      ⑤ 계약금 수령자는 의사표시와 배액을 상환하여야 한다.

      ⑥ 최고할 필요는 없다.

4. 매매의 효력

  1) 매도인의 의무

    (1) 재산권이전의무

      ① 매도인은 특별한 사정이 없는 한 완전한 소유권이전등기의무를 진다.

      ② 타인의 권리를 매매한 경우에는 매도인은 그 권리르 취득하여 매수인에게 이전해 주어야 한다.

    (2) 목적물 인도의무

      ① 특별한 사정이 없다면 매매 부동산의 인도 및 명도의무도 그 잔금지급의무와 동시이행의 관계에 있다.

      ② 특약이 없는 한 매도인은 매매목적물과 함께 그 종물도 인도해 주어야 한다.

      ③ 과실의 귀속

        - 매매계약 후 인도하지 않은 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다.

        - 인도 전이라도 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다.

    (3) 매도인의 재산권이전의무와 매수인의 대금지급의무는 동시이행관계에 있다.

  2) 매수인의의무

    (1) 대금지급의무

      ① 매도인의 목적물인도의무와 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.

      ② 대금지급은 매도인의 현주소에 하는 것이 원칙이지만, 인도와 대금지급을 동시에 하는 경우에는 목적물의 인도장소가 대금지급 장소가 된다.

      ③ 대금의 이자지급 : 매수인이 목적물을 인도받은 날로부터 지급한다.

    (2) 대금지급거절권

      - 매매의 목적물에 대하여 권리를주장하는 자가 있어 매수인이 매수한 권리의 일부나 전부를 잃을 염려가 있는 때에는 그 위험의 한도 내에서 대금지급을 거절할 수있다. 

      - 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 대금지급을 거절할 수 없다.