1. 주택시장의 특성

  1) 주택은 내구성이 강한 재화로 매매시장뿐만 아니라 임대시장도 존재하며, 거래의 빈도가 현저히 낮다.

  2) 지역적 경향이 강하고, 지역수요에 의존하기 때문에 적정가격 도출이 어렵다.

  3) 불완전경쟁시장을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석이 용이하지 못하다.

  4) 일반재화에 비해 수요와 공급이 비탄력적이나, 주택공급에 있어서 더욱 비탄력적이다.

  5) 일반재화에 비해 고가의 상품으로 거래비용도 많이 소요된다.

  6) 부동성ㆍ인접성으로 인한 외부효과가 발생하며, 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 위치의 가변성이 있다.

  7) 사회성과 공공성이 강조되는 재화이므로, 정부의 정책적인 영향이나 경기변동의 영향을 많이 받는다.

2. 주택의 유량과 저량

  1) 주택저량

    - 저량이란 일정한 시점에서 양을 측정하는 개념으로 주택저량은 단기공급, 기존공급, 재고공급, 기존주택, 재고주택 등을 의미한다.

    (1) 주택저량의 수요량이란 일정시점에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말한다.

    (2) 주택저량의 공급량이란 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양을 말한다.

    (3) 예를 들어 1,500만 채의 주택이 존재하고 그 중에서 100만 채가 공가로 남아 있다면

      ① 현재 주택저량의 공급량은 1,500만 채이다.

      ② 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다.

  2) 주택유량

    - 유량이란 일정한 기간에 거쳐 양을 측정하는 개념으로 주택유량은 장기공급, 신규공급, 신규주택 등을 의미한다. 

   (1) 주택유량의 수요량이란 일정기간 동안에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 말한다.

   (2) 주택유량의 공급량이란 일정기간 동안에 시장에 신규로 공급되는 주택의 양을 말한다.

   (3) 1년 동안 공급된 주택이 50만 채이고 그 중 3만 채가 미분양상태로 남아 있다면

      ① 주택유량의 공급량은 50만 채이다.

      ② 주택유량의 수요량은 47만 채이다.

3. 주택의 여과과정

  - 주택의 여과과정이란 주택시장에 신규주택이 공급되면 고소득계층은 신규주택으로 이동하고, 고소득계층이 사용하던 기존주택으로 저소득계층이 이동하므로 신규주택의 공급은 저소득계층도 영향을 받는 다는 것으로 주택의 순환과정이라고도 한다.

  1) 주택의 여과과정 분석을 위한 가정

    (1) 주택시장은 고가주택시장과 저가주택시장 만이 존재한다.

    (2) 단기적으로는 초과이윤이 존재하나, 장기적으로 정상이윤만 존재하는 완전경쟁시장이다.

    (3) 저가주택은 법적으로 신축을 금하고 있다.

    (4) 모든 가구는 주어진 소득이라는 제약 조건하에서 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비스를 소비한다.

  2) 주택의 상향여과

    (1) 저가주택이 수선 또는 재개발 되어 고가주택으로 전환되는 것을 말한다.

    (2) 저소득계층이 사용하던 저가주택이 고소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

    (3) 소득증가 등의 이유로 저가주택에 대한 수요가 감소되었을 때 발생한다.

    (4) 주택의 개보수비용보다 개보수 이후 가치 증가분이 클 때 발생한다.

    (5) 인근지역의 생애주기 과정 중 성장기에서 상향여과 현상이 나타난다.

  3) 주택의 하향여과

    (1) 고가주택이 저가주택으로 전환되는 것을 말한다.

    (2) 고소득계층이 사용하던 고가주택이 저소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.

    (3) 주택의 개보수비용보다 개보수 이후의 가치증가분이 작을 때 발생한다.

    (4) 인근지역의 생애주기 과정 중 쇠퇴기에서 시작되면 천이기에서 본격화 된다.

4. 주거분리

  1) 주거분리의 의의

    - 도시 내에서 고소득계층의 주거지역과 저소득계층의 주거지역이 분리되는 현상

  2) 주거분리의 특징

    (1) 정(+)의 외부효과로 인한 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과는 피하려는 동기에서 비롯된다.

    (2) 고소득계층 주거지역과 인접한 저소득계층 주택은 할증되어 거래된다.

    (3) 저소득계층 주거지역과 인접한 고소득계층 주택은 할인되어 거래된다.

    (4) 하향여과 과정이 계속되면, 고소득계층 주거지역은 점차 저소득계층 주거지역으로 바뀌게 된다.

  3) 침입과 계승

    (1) 침입이란 특정지역에 이질적인 요소가 유입되는 현상으로 특정지역에 어떤 집단이 이동하여 거주하는 것을 말한다.

    (2) 계승이란 어떤 지역의 토지이용이 이질적 요소의 침입으로 인해 다른 종류의 토지이용으로 변화되어 가는 과정을 말하며, 승계 또는 천이라고도 한다.

    (3) 하향여과 과정을 통하여 고소득계층 주거지역으로 저소득계층이 유입되는 현상은 침입이며, 활발한 침입으로 고소득계층 주거지역이 저소득계층 주거지역으로 변화되어 가는 과정은 승계이다.

5. 불량주택

  - 불량주택이란 양질의 주택서비스를 제공하지 못하는 일정 수준 이하의 주택을 말한다.

  1) 불량주택이 존재하는 것은 소득문제와 밀접한 관련이 있다. 불량주택의 문제를 소득의 문제로 볼 경우 근본적인 해결책은 저소득층의 소득증가에 있다.

  2) 불량주택 문제는 하향여과 과정의 산물이다. 시장실패의 산물이 아니라 자원이 효율적으로 배분된 결과이다.

  3) 불량주택이 발생하는 것은 시장의 하향여과를 통해 자원할당 기능을 원활하게 수행하고 있기 때문이지 시장이 실패하고 있기 때문이 아니다.