1. 복합개념의 부동산과 복합부동산

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  1) 복합개념의 부동산 : 부동산을 경제적ㆍ법률적ㆍ기술적 개념으로 이해하여 체계화한 것

    (1) 기술적(물리적) 개념 : 자연, 공간, 위치, 환경 등

    (2) 경제적 개념 : 생산요소, 소비재, 상품, 자산, 자본 등

    (3) 법률적 개념 : 협의의 부동산(토지와 그 정착물), 광의의 부동산

 

  2) 복합부동산 : 부동산 활동 상의 개념

​    - 토지와 정착물(예:건물, 입목 등)이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 부동산 활동 상에 있어서는 일체로 취급하는 경우의 부동산을 말한다.

 

  3) 복합건물 : 1개의 건물이 주거와 근린생활시설 등이 결합되어 있어 복합적 기능을 수행하는 건물(예:주상복합건물)

 

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2. 물리적 개념

​  - 자연, 공간, 위치, 환경 등으로 부동산 활동의 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움이 된다.

 

  1) 자연 : 부동산은 자연이라고 할 수 있으며, 자연으로서의 가치를 지닌 존재이다.

 

  2) 공간 : 부동산은 수평ㆍ공중ㆍ지하 공간을 포함하는 3차원의 입체공간으로 구성되어 있다.

 

  3) 위치 : 지리적 위치의 고정성으로 특정한 부동산은 특정한 위치를 지니게 되며, 위치는 부동산의 가치와 유용성을 결정하게 된다.

 

  4) 환경 : 부동산에 영향을 미치는 자연적ㆍ물리적ㆍ사회적ㆍ경제적 조건이나 상황을 환경이라 하며, 부동산의 가치는 이러한 환경에 의하여 결정된다.

 

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3. 경제적 개념

​  - 생산요소, 소비재, 상품, 자산, 자본 등으로 현대 사회의 부동산 활동에서 더욱 중요시되고 있다.

 

  1) 생산요소 : 토지는 자본ㆍ노동과 더불어 3대 생산요소 중의 하나이다.

 

  2) 소비재 : 토지는 생산요소이면서도 소비재이다.

  3) 상품 : 부동산의 소비재의 성격을 지니고 있으므로 시장에서 거래의 대상이 되는 상품이지만 지리적 위치의 고정성으로 인하여 부동산의 소유권 등 부동산의 권리가 거래의 대상이 된다.

 

  4) 자산 : 부동산은 다른 자산과 마찬가지로 소유ㆍ이용ㆍ처분의 대상이 되며 수익을 얻을 수도 있다.

 

  5) 자본 : 부동산은 자본증식의 수단이 되기도 한다.

 

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4. 법률적 개념

  - 협의의 부동산, 광의의 부동산

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  1) 협의의 부동산 : 「민법」에서 규정하고 있는 토지 및 그 정착물을 「민법」상 부동산, 협의의 부동산이라고 한다.

​     (1) 토지 : 법률적 측면에서 소유권의 대상이 된다. 「민법」 제212조에서는 "토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다"라고 규정하고 있다.

     (2) 정착물 : 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동될 수 없는 물건

         ① 토지와의 독립물 : 토지와 별개의 거래대상이 되는 것으로 건물, 소유권보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목의 집단ㆍ미분리과실, 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등

        ② 토지의 일부(토지의 부속물) : 토지와 일체로서 거래의 대상이 되는 것으로 수목, 돌담, 교량, 담장, 도로의 포장, 터널 등이 있다. 

1) 수목 : 수목은 원칙적으로 토지의 일부에 불과하나 수목의 집단이 명인방법의 대상이 된 경우에는 예외적으로 독립된 정착물로서 취급된다.

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2) 미분리과실 : 미분리과실이 명인방법의 대상이 된 경우에는 예외적으로 독립된 정착물로서 취급된다.

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3) 명인방법 : 관습법상 인정되는 공시방법으로 수목의 집단이나 미분리과실 등에 대하여 소유자를 제3자가 명확히 인식할 수 있도록 일정한 표식을 하는 것을 말한다. 

     (3) 정착물의 구분 기준

       ① 물건이 부착되어 있는 방법 : 건물에 부착되어 있는 물건이 물리적으로나 효용적으로 건물 가치에 아무런 손상을 주지 않고 제거할 수 있으면 동산, 그렇지 않으면 정착물로 간주

       ② 물건의 성격 : 건물의 특정 위치나 용도에 맞도록 특별히 구축ㆍ고안 되었으면 정착물로 간주

       ③ 물건을 설치한 의도 : 더 높은 수익을 얻을 목적이면 정착물, 이용목적이면 동산으로 간주

       ④ 거래 당사자 간의 관계 : 임대인이 설치했다면 정착물, 임차인이 설치했다면 동산으로 간주

       ⑤ 불분명할 경우 : 일단 정착물로 간주되어 매수자에게 넘어간다.

 

  2) 광의의 부동산 : 협의의 부동산 및 준부동산을 포함하여 광의의 부동산이라고 한다.

     (1) 준부동산의 의의 : 개별 법률에 의해 등기나 등록 등 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단 - 법률적 개념의 부동산

      (2) 준부동산의 종류

       ① 자동차

       ② 항공기 및 경량 항공기

       ③ 선박 : 20톤 이상의 선박이나 등기할 수 있는 소형 선박

       ④ 입목

       ⑤ 공장재단

       ⑥ 광업재단

       ⑦ 광업권

       ⑧ 어업권

      (3) 준부동산의 특징 : 감정평가의 대상이 되며, 이론적으로 부동산 중개의 대상이 될 수 있다.