1. 주택정책의 의의

  - 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 하기 위하여 또한 보다 인간다운 생활을 영위하기 위하여 필요한 최저주거기준을 갖추고 있다.

2. 임대주택정책 수단

  1) 임대료규제 정책(정부의 직접적 시장개입)

    - 임대료가 급등한 지역에 대해 시장임대료 이하 수준으로 정부가 임대료를 규제하는 정책

    - 저소득 임차인의 주거안정과 소득의 불균형적 배분을 시정함을 목적으로 한다.

    (1) 임대료 상한이 시장임대료보다 낮을 경우

      ① 임대료가 하락하므로 임대주택의 수요가 증가하여 초과수요현상을 초래한다.

        ㉠ 임대료가 하락한 만큼 임차인은 임대인으로부터 임대료를 보조받는 효과가 있다.

        ㉡ 임차인의 실질소득증가, 소득재분배 등의 효과가 있다.

        ㉢ 단기적으로 기존의 임차인은 혜택을 보게 된다.

      ② 임대인의 임대소득이 감소하므로 임대주택에 대한 투자기피 현상을 초래한다.

        ㉠ 신규 임대주택공급이 감소하고, 기존 임대주택의 타 용도 전환으로 기존 임대주택의 재고도 감소한다.

        ㉡ 임대료 규제는 장기적으로 임대주택의 공급량을 감소시켜 주택부족현상을 야기할 수 있다.

        ㉢ 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적으로 반응한다.

        ㉣ 임대부동산의 질적 저하를 초래할 수 있다.

      ③ 임대주택에 대한 초과수요를 발생시키며, 단기에 비해 장기에 초과수요의 크기는 더 커진다.

        ㉠ 기존 임차인들의 이주기피 현상을 초래하여 주거 이동을 저하시킨다.

        ㉡ 장기적으로는 암시장이 형성되는 등 음성적 거래가 발생할 수 있다.

        ㉢ 임대료에 대한 이중가격을 형성할 수 있다.

      ④ 장기적으로는 임대주택난이 심화되어 저소득층 임차인들의 주거환경이 악화될 수 있다.

    (2) 임대료 상한이 시장임대료보다 높을 경우 아무런 영향을 미치지 않는다.

  2) 임대료 보조정책(정부의 간접적 시장개입)

    (1) 의의

       - 정부가 직접 임대료의 일부를 보조해 주는 정책

    (2) 효과

      ① 저소득층의 실질소득이 상승한 것과 같은 효과를 지닌다.

      ② 소득효과와 대체효과로 임대주택의 소비가 증가한다.

      ③ 임대주택 이외에 다른 재화(정상재)의 소비도 증가한다.

      ④ 장기적으로 시장 전체 저가주택공급량은 증가하고 임차인이 혜택을 보게 된다.

    (3) 수요자 보조(임차인에게 보조금을 지급하는 방식)

      ① 가격보조 : 임차할 경우에만 보조금을 지급, 임대주택의 소비를 증가시킨다.

      ② 현금보조 : 임대료 보조 대신 현금으로 지급

       ㉠ 실질소득액이 현금보조액만큼 증가하여 주택부담능력이 높아진다.

       ㉡ 스스로 주택소비를 결정하게 하여 주거수준을 향상시키려는 제도이다.

      ③ 가격보조와 현금보조의 차이

       ㉠ 소비자효용 측면에서 현금보조가 가격보조보다 유리하다.

       ㉡ 정책목표 달성 측면에서 가격보조가 현금보조가 유리하다.

    (4) 공급자 보조금(임대인에게 보조금을 지급하는 방식)

      - 장기적으로 임대주택의 공급이 증가하여 임대료가 하락한다.

    (5) 기타 임대료 보조정책

      ① 주택바우처 : 임대료의 일부를 쿠폰으로 지급하는 제도

      ② 주거급여 : 저소득층의 주거비를 지원하는 제도로 2015년 7월부터 전국적의 시행

  3) 공공임대주택

    (1) 의의

      - 정부가 시장임대료보다 저렴한 가격으로 공공임대주택을 공급

    (2) 효과

      ① 임대료의 이중가격이 형성된다.

      ② 공공임대주택에 거주하는 저소득층에게 혜택을 준다.

    (3) 내용

      ① 공공주택에 대한 수요를 증가시키고 사적시장에 대한 수요를 감소시킨다.

      ② 단기적으로 사적시장의 임대료가 하락하여 공공주택 및 사적시장 둘 다 혜택을 본다.

      ③ 장기적으로 사적시장의 공급이 줄어들어 임대료에 대한 이중가격이 형성된다.

      ④ 장기적으로 공공주택에 거주하는 저소득층에만 혜택을 주게 된다.

    (4) 종류

      ① 영구임대주택 : 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급

      ② 국민임대주택 : 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급

      ③ 행복주택 : 대학생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급

      ④ 장기전세주택 : 전세계약의 방식(20년 이상)으로 공급

      ⑤ 분양전환공공임대주택 : 일정 기간 임대 후 분양 전환할 목적으로 공급

      ⑥ 기타 : 기존주택매입임대주택, 기존주택전세임대주택

3. 분양주택정책 수단

  1) 분양가규제정책

    (1) 의의

       - 분양가격을 시장가격보다 낮게 규제하는 분양가상한제

       - 분양가규제를 통해 주택가격을 안정시키기 위한 목적으로 시행되고 있다.

    (2) 분양가의 상한이 시장의 균형가격보다 낮을 경우

      ① 분양가격과 시장가격의 차이로 아파트 투기를 발생시킨다.

      ② 단기적으로 시장가격보다 낮은 가격으로 주택을 소비하므로 무주택자들의 주택부담능력이 제고된다.

      ③ 초과수요현상이 발생한다.

      ④ 분양주택의 질적 저하를 초래할 수 있으며, 분양주택의 공급을 감소시킬 수 있다.

      ⑤ 분양권 불법 전매 등의 현상이 나타날 수 있다.

      ⑥ 장기적으로 신규주택공급을 위축시켜 중고주택의 가격을 상승시킨다.

      ⑦ 자원배분의 효율성을 저해시켜, 장기적으로 저소득층의 주택난이 오히려 심화되는 결과를 초래한다.