1. 부동산 투자

  1) 부동산 투자의 의의

    (1) 부동산 투자에는 미래에 대한 불확실성이 내포되어 있으므로 위험이 따른다.

    (2) 부동산 투자에 따르는 수익에는 이러한 위험에 대한 보상과 시간에 대한 보상이 포함된다.

    (3) 부동산 투자의 위험과 수익은 비례관계에 있으며, 이를 위험-수익의 상쇄관계라고 한다.

  2) 부동산 투자의 장점

    (1) 고수익성

      - 부동산은 내구재로 운용에 따른 소득이득과 처분에 따른 자본이득의 향유가 가능하다.

    (2) 고안전성

      - 물리적으로 안정적인 투자수단이므로 다른 투자자산에 비해 상대적으로 투자의 안전성이 높다.

    (3) 절세효과

    (4) 정의 지렛대 효과

    (5) 인플레이션 헤지의 수단으로 구매력을 보호할 수 있다.

    (6) 저당권 설정으로 인한 자금융통이 가능하다.

    (7) 소유함으로써 심리적인 만족감을 얻을 수 있다.

  3) 부동산 투자의 단점

    (1) 저환금성 및 저유동성

      - 수요자와 공급자의 만남과 처분과정에 많은 시간을 필요로 하므로 환금성이 매우 낮다.

    (2) 위험부담

    (3) 많은 거래비용

    (4) 다른 투자자산에 비하여 경영관리에 따르는 부담이 있다.

    (5) 다른 투자자산에 비하여 법적인 제한이 많고, 법률관계도 복잡하다.

    (6) 다른 투자자산에 비하여 시장에서 정보수집이 어렵다.

    (7) 부(-)의 외부효과가 발생할 가능성이 있다.

  4) 투자자금 조달

    (1) 자기자본 : 지분투자액

    (2) 타인자본 : 저당투자액, 보증금 등

    (3) 투자자금의 구성

      ① 총투자액 = 자기자본 + 타인자본

      ② 자본비율

        - 지분비율(자기자본비율) = 자기자본 / 총투자액

        - 대부비율(타인자본비율) = 타인자본 / 총투자액

        - 지분비율 + 대부비율 = 1(100%)

      ③ 자본수익률

        - 종합수익률(총자본수익률) = 순(영업)소득 / 총투자액

        - 지분수익률(자기자본수익률) = (순(영업)소득 - 부채서비스액(이자)) / 자기자본(지분투자액)

2. 지렛대 효과

  1) 지렛대 효과의 의의

    (1) 타인자본을 활용하여 자기자본수익률(지분수익률)을 증대시키기 위한 것이다.

    (2) 지렛대 효과는 부동산 투자가 금융기관 융자 등 차입을 동반하여 이루어질 때 발생한다.

    (3) 타인자본 활용으로 지렛대 효과를 얻을 수는 있지만 부담해야 할 위험도 증가한다.

    (4) 융자를 받거나, 전세를 안고 집을 사는 것은 지렛대 효과를 활용하는 투자의 한 방법이다.

  2) 지렛대 효과의 종류

    (1) 정(+)의 지렛대 효과

      - 자기자본수익률 > 총자본수익률 > 저당수익률

      ① 정(+)의 지렛대 효과는 총자본수익률이 저당수익률보다 높을 때 발생한다.

      ② 기대수익률이 차입이자율보다 높으면 차입을 통해서 정(+)의 지렛대 효과를 얻을 수 있다.

      ③ 정(+)의 지렛대 효과를 예상하고 투자한 경우라도 부채비율이 커질수록 투자위험은 증가한다.

      ④ 정(+)의 지렛대 효과의 예시

        - 총투자금액이 3억원인 부동산을 전액 자기자본으로 투자, 연 수익금 2천만원

        ㉠ 종합수익률 = 2천만원 / 3억원 = 6.67%

        ㉡ 자기자본수익률 = 종합수익률 = 6.67%(전액 자기자본)

        - 총투자금액 3억원 중 타인자본 2억원, 자기자본 1억원, 연 수익금 2천만원, 연이자 6%

        ㉠ 종합수익률 = 2천만원 / 3억원 = 6.67%

        ㉡ 이자금액 = 2억원 × 6% = 1천2백만원

        ㉢ 실제수익 = 2천만원 - 1천2백만원 = 8백만원

        ㉣ 자기자본수익률 = 8백만원 / 1억원 = 8%

        ㉤ 자기자본수익률 8% > 종합수익률 7%

    (2) 부(-)의 지렛대 효과

      ① 정(+)의 지렛대효과와 반대로 타인자본을 이용하였을 때 수익률이 낮아지는 것

      ② 지분수익률 < 종합수익률 < 저당수익률

3. 부동산투기

  - 양도차익만을 획득할 것을 목적으로 부동산을 보유하는 것

  1) 부동산 투기의 순기능

    (1) 택지공급업자의 투기적 공급으로 택지부족문제가 완화된다.

    (2) 주택건설업자의 투기적 공급으로 주택문제가 완화된다.

    (3) 투기자금의 유입으로 지역개발의 진행을 원활하게 지원해 준다.

  2) 부동산 투기의 역기능

    (1) 근로의욕을 상실시키고 국민 정서적으로 불건전한 사행 심리를 초래한다.

    (2) 개인 간의 소득격차를 심화시키는 결과를 가져온다.

    (3) 정부는 높은 보상가격의 지불로 지역개발사업과 공공용지 확보가 어려워진다.

    (4) 비효율적인 토지이용을 초래한다.