1. 부동산 투자의 위험

  - 부동산 투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 위험이라 한다.

  1) 위험의 종류

    (1) 사업상 위험

      - 부동산 사업 자체로 연유하는 수익성에 관한 위험으로 경영위험이라고도 한다.

      ① 시장위험 : 시장의 수요와 공급 상황이 변화하여 야기되는 위험

      ② 운영위험 : 사무실의 관리, 영업경비의 변동으로 인해 야기될 수 있는 경영 및 관리 상의 위험

      ③ 위치위험 : 부동산의 부동성 때문에 사업상 안게 되는 위험

    (2) 금융적 위험

      - 부채비율이 높을수록 지분수익률이 커질 수 있지만 부담해야 할 위험도 그만큼 커진다.

    (3) 법률적 위험

      - 정부의 정책이나 법률 개정 등으로 인해 투자수익률이 변화하는 위험

    (4) 이자율 위험

      - 시장의 이자율 변동에 의하여 부동산 수익률이 변동하는 것

    (5) 유동성 위험

      - 부동산의 고가성으로 인하여 환금성이 낮음으로 인해 발생할 수 있는 위험

    (6) 인플레이션 위험

      - 투자기간 동안의 전반적인 물가상승으로 인해 발생하는 구매력의 하락 위험

2. 부동산 투자의 수익

  1) 투자수익률의 종류

    (1) 기대수익률

      ① 투자로 인해 기대되는 예상수입과 지출로부터 계산되는 수익률

      ② 내부수익률, 사전수익률이라고도 한다.

      ③ 예를 들어 1억원에 취득하여 1년 후 1억1천만원에 팔 수 있다고 기대한다면 기대수익률은 10%이다.

    (2) 실현수익률 : 투자가 이루어지고 난 후 실제 달성된 수익률

    (3) 요구수익률 : 무위험률 + 위험할증률 + 인플레 보상률

      ① 투자자가 요구하는 최소한의 수익률

      ② 위험이 클수록 요구수익률도 커진다.

  2) 기대수익률과 요구수익률과의 관계

    (1) 기대수익률이 요구수익률보다 낮다면 투자를 하지 않는다.

    (2) 기대수익률이 요구수익률보다 높다면 투자를 하게 되고, 대상부동산의 가치는 상승하게 된다.

    (3) 대상부동산의 가치가 상승함에 따라 기대수익률을 점차 낮아지게 되고 요구수익률과 균형을 이루게 된다.

    (4) 장기적으로 기대수익률과 요구수익률이 같아지는 선에서 투자는 균형을 이루게 된다.

  3) 투자가치와 시장가치

    (1) 투자가치 : 투자자의 주관적 가치

    (2) 시장가치 : 시장에서 가지는 객관적 가치

    (3) 관계 : 투자가치가 시장가치보다 크거나 같으면 투자를 할 것이고, 그렇지 않으면 투자를 하지 않을 것이다.

3. 위험과 수익의 관계

  1) 위험회피형 투자자

    (1) 동일한 수익률을 가진 두 투자안 중에서 위험이 더 낮은 투자안을 선택한다.

    (2) 위험이 높을수록 더 높은 수익률을 요구한다.

  2) 위험중립형 투자자

    - 위험의 수준과는 무관하게 기대수익률만으로 투자안을 선택한다.

  3) 위험선호형 투자자

    (1) 동일한 수익률을 가진 두 투자안 중에서 위험이 더 높은 투자안을 선택

    (2) 높은 수익률을 위해 기꺼이 위험을 감수하는 투자자

  4) 대부분의 투자자는 위험회피적 태도를 보인다.

  5) 위험과 가치의 균형

    (1) 투자가치란 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원환 값

    (2) 요구수익률은 기대수익을 현재가치로 환원하는 할인율로 사용된다.

    (3) 위험이 높을 수록 부동산의 가치는 하락한다.

    (4) 부동산의 투자가치 = 예상수익 / 시장의 요구수익률

4. 위험의 처리방법

  1) 위험이 있는 투자안을 제외시키는 방법

    (1) 투자위험을 전혀 감수하지 않는 경우로서 투자자의 수익률은 무위험률뿐이다.

    (2) 부동산 투자에서는 바람직하지 못한 결정이라고 할 수 있다.

  2) 보수적 처리방법

    (1) 투자수익률을 가능한 한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정을 하는 방법

    (2) 기대수익률의 최소치가 요구수익률보다 크다면 투자하는 전략이다.

    (3) 위험을 상당수 회피할 수 있을지 모르나 기대수익의 극대화를 달성할 수는 없다.

  3) 위험조정할인율을 사용하는 방법

    (1) 장래에 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때 위험한 투자안일수록 높은 할인율을 적용하는 방법

    (2) 위험한 투자를 제외시키는 방법이나 보수적 처리방법에 비해 개념적으로 우수한 방법이다.

    (3) 위험할증률 결정 시 주관이 많이 개입될 수 있다는 단점이 있다.

  4) 민감도(감응도) 분석

    (1) 투자사업의 수익에 영향을 줄 수 있는 요인들이 변화함에 따라 투자 사업에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 통계적 기법으로 감응도분석이라고도 한다.

    (2) 투자수익에 가장 민감하게 영향을 주는 요소를 파악할 수 있다.

    (3) 여러 요소 중 하나만 변동시킬 때 어떻게 변동하는 지 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다.

    (4) 수익성에 결정적인 영향을 주는 변수들에 대해서는 민감도분석을 하기도 한다.

    (5) 민감도가 클수록 순현재가치나 내부수익률의 변동이 심하므로 상대적으로 더 위험한 투자로 간주한다.

  5) 위험의 전가

    - 부담해야 할 위험을 타인에게 이전시키는 방법

    - 예: 보험, 물가상승률만큼 임대료가 인상되도록 하는 임대계약

  6) 포트폴리오 구성

    - 투자를 분산하는 것

    - 예를 들어 투자자는 단일 임차인보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성함으로써 위험을 감소시킬 수 있다.