1. 토지이용활동

  1) 의의

   - 한정된 토지를 그 용도와 이용목적에 맞게 활용함으로써 토지의 유용성을 추구하려는 행위이다.

  2) 토지의 최유효이용

    (1) 의의

      - 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람들에 의한 합리적ㆍ합법적인 최고ㆍ​최선의 이용방법

    (2) 최유효이용의 판단기준

      ① 법률적 측면 : 합리적ㆍ​합법적인 이용이 되어야 한다.

      ② 기술적 측면 : 물리적으로 채택 가능한 이용이어야 한다.

      ③ 경제적 측면 : 최고의 수익과 이윤을 실현하고 극대화하는 것을 말하며, 객관적으로 검증이 가능하여야 한다.

2. 토지이용의 집약도

  1) 토지이용의 집약도

   - 어떤 토지이용에 있어서 단위면적당 투입되는 노동과 자본의 크기

    (1) 집약적 토지이용 : 노동과 자본을 많이 투입하여 집약도가 높은 경우를 말한다.

      ① 토지와 자본 간에 생산요소의 대체성이 클수록 집약적 토지이용이 이루어진다.

      ② 산업별 토지이용의 집약화 정도는 3차 산업 > 2차 산업 > 1차 산업의 순으로 나타난다.

      ③ 토지이용의 집약도를 증가시키는 원인으로는 토지의 절대량의 부족, 가용토지의 제한, 높은 지가수준, 토지수요의 증가, 경영효율의 증대, 규모의 경제로 인한 토지이용의 능률향상 등을 들 수 있다.

    (2) 조방적 토지이용 : 노동과 자본을 적게 투입하여 토지이용의 집약도가 낮은 경우를 말한다.

  2) 도시토지와 농촌토지

    (1) 도시토지

      ① 지가가 높고 많은 자본을 투입하므로 집약적 토지이용이 이루어진다.

      ② 토지에 대한 자본의 대체성이 높고, 자본의 결합비율이 높다.

      ③ 건물의 고층화 및 입체화를 초래한다.

    (2) 농촌토지

      ① 지가가 낮고 적은 자본을 투입하므로 조방적 토지이용이 이루어진다.

      ② 토지에 대한 자본의 대체성이 낮고, 자본의 결합비율이 낮다.

  3) 집약한계와 조방한계

    (1) 집약한계

      ① 일정단위 토지에 추가 투자 시 한계수입과 한계비용이 일치하게 되는 경우의 집약도를 말한다.

      ② 이윤극대화를 가져오는 토지이용의 집약도로서 토지이용에 있어 집약도의 상한선이 된다.

    (2) 조방한계

      ① 일정단위 토지에 추가 투자 시 총수입과 총비용이 일치되는 경우의 집약도를 말한다.

      ② 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있는 수익밖에 얻을 수 없는 경우의 집약도를 말한다.

      ③ 손익분기점이 되는 토지이용의 집약도로서 토지이용에 있어 집약도의 하한선이 된다.

  4) 입지잉여

    (1) 의의

      ① 입지조건이 양호한 경우 발생하는 특별한 이익, 즉 초과이윤을 말한다.

      ② 입지조건이 양호해서 발생한 것이므로 입지주체의 경영능력과는 무관한다.

    (2) 입지잉여의 발생

      ① 어떤 토지의 위치의 가치가 한계입지 이상이고, 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우에 발생

      ② 한계입지란 그 산업의 관점에서 입지잉여가 '0' 이 되는 위치를 말한다.

      ③ 입지잉여는 입지경쟁의 원인으로 지대상승을 초래하며, 입지잉여는 지대의 지불능력을 높여 준다.

3. 토지이용에 따른 부동산 현상

  1) 도시 스프롤 현상

   - 도시의 성장이 무계획적ㆍ​불규칙ㆍ​무질서하게 평면적으로 볼품없이 확대되고 발산되는 현상

    (1) 도시 스프롤 현상의 유형

      ① 도시 외곽부의 팽창인 도시의 평면적 확산이며, 경우에 따라서는 입체슬럼형태를 보이기도 한다.

      ② 간선도로를 따라 스프롤 현상이 나타나기도 한다.

      ③ 저밀도연쇄개발현상이란 합리적인 밀도수준 이하로 인접지를 잠식해 가는 현상을 말한다.

      ④ 고밀도연쇄개발현상이란 합리적인 밀도수준 이상으로 인접지를 잠식해 가는 현상을 말한다.

      ⑤ 비지적 현상이란 개구리가 뛰는 것처럼 도시 중간 중간에 공지를 남기면서 교외로 확산되는 현상

    (2) 도시 스프롤 현상의 특징

      ① 토지의 최유효이용에서 괴리됨으로써 일어나는 현상이다.

      ② 대도시의 도심지보다 외곽부에서 더욱 발달한다.

      ③ 주거지역뿐만 아니라 상업지역이나 공업지역 등에서도 발생한다.

      ④ 지가현상은 지역특성에 따라 다양하지만 일반적으로 지가수준은 표준적 수준 이하이다.

  2) 직주분리와 직주접근현상

    (1) 직주분리 : 도심에 직장을 둔 근로자가 주거지를 외곽으로 이동시킴으로써 직장과 주거지가 분리되는 현상

      ① 원인 : 교통의 발달, 도심의 지가상승, 도심의 환경악화, 도심토지의 이용규제심화, 도심의 재개발 등

      ② 결과 : 도심공동화현상, 외곽은 침상도시,외곽의 지가상승, 도심고동비율 증가 등

    (2) 직주접근 : 직장 가까이에 다시 주거지를 두려는 현상을 말하며, 회귀현상이라고도 한다.

      ① 원인 : 교통체증의 심화, 도심의 지가하락, 도심의 환경개선, 도심토지의 이용규제 완화 등

      ② 결과 : 도심토지의 집약적 이용으로 도심건물은 고층화ㆍ​입체화 된다.

    (3) 도심공동화현상

      - 직주분리로 인하여 도심 외곽의 인구가 증가하고, 도심의 상주인구가 감소함으로써 도심의 주간과 야간의 인구격차가 커지는 현상을 말한다.

    (4) 도심고동

      - 출근이나 퇴근 시간에 통근하거나 통학하려는 자들의 유동성을 도심고동이라 한다. 직주분리로 인하여 이러한 도심고동의 비율이 증가하므로 출근이나 퇴근시간에 교통혼잡이 발생한다.

    (5) 도심회춘화현상

      - 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득계층에서 중산층이나 고소득계층으로 유입ㆍ​대체되는 현상

  3) 침입적 토지이용

    (1) 침입 : 어떤 인구집단 또는 토지이용의 형태에 새로운 이질적인 것이 개입되는 현상

      ① 확대적 침입 : 집약적 이용이 조방적 이용을 침입하는 경우로 일반적으로 지가상승 효과가 나타난다.

      ② 축소적 침입 : 조방적 이용이 집약적 이용을 침입하는 경우로 일반적으로 지가하락 효과가 나타난다.

    (2) 계승 : 침입의 결과 새로운 차원의 인구집단 또는 토지이용이 종전의 것을 교체하는 것을 말한다.

  4) 한계지의 지가현상

   - 특정한 장소와 시간을 기준으로 한 택지이용의 최원방권에 있는 토지를 말한다.

    (1) 한계지의 특징

      ① 한계지는 전철과 같은 대중교통수단을 주축으로 하여 연장된다.

      ② 자가 한계지는 차가 한계지보다 더 원방권에 위치한다.

    (2) 한계지의 지가법칙

      ① 농경지가 택지화된 한계지의 초기에는 지가상승이 빠르다.

      ② 한계지 간의 지가는 상호 밀접한 대체관계가 성립한다.

      ③ 한계지의 지가현상은 농경지 등의 지가수준과는 무관한 경우가 많다.