1. 자연으로서의 부동산

  - 토지는 자연물, 즉 자연이다. 때문에 인간의 힘으로 생산할 수 없다는 물리적 특성은 부동산 문제의 원인이 된다.

  1) 자연으로서 토지가 인간에게 제공하는 기능

    (1) 생활공간으로서 일정한 지표 및 지력을 제공

    (2) 교통관계에 있어서 특정한 위치

    (3).생산활동에 있어서 물질적 생산요소가 된다.

  2).토지가 자연물이라는 점에서 파생되는 과제 

    (1) 토지의 자연적 특성으로 인하여 일반경제이론의 적용을 어렵게 한다.

    (2) 사회성과 공공성이 강조되는 재화이며, 생산이 불가능한 한정된 자원이다.(토지공개념제도의 필요성)

    (3).토지이용의 비가역성으로 인하여 보전의 필요성이 제기된다.

2. 공간으로서의 부동산

  - 공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 3차원의 입체공간이다.

  1) 3차원의 입체공간

    (1) 공중, 지하, 수평을 포함하여 3차원의 입체공간이다.

    (2) 기술적, 경제적, 법률적 측면의 복합개념으로 고려된다.

    (3).3차원 입체공간이론의 필요성

       ① 토지이용의 집약화로 건물 또한 고층화ㆍ입체화되므로 공간개념의 중요성이 확대

       ② 부동산의 가격은 3차원의 입체공간으로서의 가격을 의미한다.

       ③ 입체공간에 대한 법률적인 재산권 보장의 이론적 근거가 필요

       ④.입체공간에 대한 지적행정 측면에서의 지원ㆍ공시기능 등이 미비

  2) 입체공간의 활용

    (1) 구분지상권 - 지하 또는 지상의 공간은 상ㆍ하의 범위를 정하여 지상권의 목적으로 할 수 있다.

    (2) 지하공간 - 경제적 이용이 가능한 범위 내에서의 일정 규모의 공간자원

    (3) 개발권양도제도(TDR)

       ① 토지소유자의 개발제한으로 발생하는 손해를 개발가능지역의 토지를 개발할 수 있는 권리의 부여

       ② 토지 소유자의 재산상 손실을 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전

       ③.토지의 개발권을 인정하는 것이지 소유권을 부여하는 것은 아니다.

    (4) 용적률 인센티브 제도

    (5).용적률 거래제도

  3).공간적 범위에 따른 토지의 소유권

    (1) 토지의 소유권은 정당한 이익이 미치는 토지의 상하에 미친다.

    (2).미채굴광물은 토지소유자의 효력이 미치지 못한다.

3. 위치로서의 부동산

  - 지리적 위치의 고정성으로 인하여 특정한 위치를 지니게 되기 때문에 위치에 따라 그 가치나 이용상태가 달라진다.

  1) 절대적 위차와 상대적 위치

    (1) 절대적 위치는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 불변적이다.

    (2).상대적 위치는 주변의 토지이용상황에 따라 결정되어지며, 유동적이고 가변적이다.

  2).위치의 가치와 접근성

    (1) 부동산의 용도에 따른 유용성 - 위치의 가치를 평가할 때는 용도를 먼저 고려하여야 한다.

       ① 주거용 부동산 : 쾌적성, 편리성 등

       ② 상업용 부동산 : 수익성 등

       ③ 공업용 부동산 : 생산성(비용 절약의 경제성) 등

       ④ 농업용 부동산 : 생산성(토지의 비옥도) 등

       ⑤ 공공용 부동산 : 주민의 편의성 등

       ⑥.레저용 부동산 : 경관과 수익성 등

    (2).접근성 - 대상 목적물에 도달하는데 소요되는 거리적ㆍ시간적ㆍ경제적ㆍ심리적 부담의 정도

       ① 일반적으로 접근성이 좋으면 좋을수록 부동산의 가치는 상승한다.

       ②.용도에 따라 접근성의 평가기준도 달라진다.

4. 환경으로서의 부동산

  - 부동산에 영향을 미치는 자연적ㆍ물리적ㆍ사회적ㆍ경제적 조건이나 상황

  1) 부동산과 환경과의 관계

    (1) 환경은 부동산 활동을 지배하고, 가변성이 있으므로 환경의 변화는 부동산 현상에 영향을 미친다.

    (2).부동산 활동을 통하여 환경을 개선해 나가기도 한다.

  2).환경의 구성요소

    (1) 자연적 환경

       ① 자연자질(지세, 지형 기후 등) - 광의의 자연적 환경

       ②.자연자원(양식, 섬유, 건축자재, 광물 등) - 협의의 자연적 환경

    (2).인문적 환경

       ① 사회적 환경 : 소비자의 행동, 가족, 학교 및 교육환경, 지역개발과 재개발, 공공시설의 정비상태 등

       ② 문화적 환경 : 주택의 건축양식, 주거생활의 관습 등

       ③ 기술적 환경 : 기술혁신, 건축공법의 개발 등

       ④ 경제적 환경 : 재정정책 및 금융정책, 경기변동, 물가, 임금 등

       ⑤.제도적 환경 : 법이나 정치ㆍ행정적 환경 등