①	토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.

부증성(不增性, 비생산성, 비증가성, 면적의 유한성, 수량의 고정성)
(1) 토지의 물리적 공급은 불가능하며, 물리적 공급곡선은 수직선의 형태, 가격에 대하여 완전비탄력적이다.
(2) 균형가격이 형성되지 않아 감정평가의 필요성이 요구된다.
(3) 생산비의 법칙이 적용되지 않아 원가법을 통한 평가가 불가능하다.
(4) 토지부족에 따른 문제, 지가상승에 따른 문제 등 토지문제의 가장 큰 원인이 된다.
(5) 토지이용의 집약화로 도심 건물이 고층화ㆍ입체화되는 원인이 된다.
(6) 공급능력의 한계로 수요자 경쟁의 원인, 입지 경쟁의 원인이 된다.
(7) 토지이용의 사회성ㆍ공공성이 요청되며, 토지공개념의 근거가 된다.

★ 토지의 물리적 공급과 용도적(경제적) 공급
- 토지의 절대량을 증가시키는 물리적 공급은 부증성으로 인하여 불가능하다.
- 용도의 전환이나 이행을 통한 토지의 경제적 이용도를 향상시키는, 즉 용도적 관점에서의 공급은 가능하다.

②	토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.

개별성(個別城, 비대체성, 비동질성)
(1) 개개 부동산의 가격이나 수익 등을 개별화ㆍ구체화하여 부동산 현상을 개별화 시킨다.
(2) 부동산학의 이론이나 원리의 도출을 어렵게 한다.
(3) 부동산간의 비교를 어렵게 하며, 표준지 선정에도 어려움이 따른다.
(4) 일물일가의 법칙 적용을 배제시킨다.
(5) 감정평가의 필요성이 요구되며, 감정평가에 있어 개별분석의 근거가 된다.
(6) 상품의 비표준화, 시장기구의 비조직성, 거래의 비공개성 등 부동산 시장의 특성을 야기시킨다.
(7) 특정부동산에 대한 정보수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

③	토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다.

부동성(不動性, 비이동성, 지리적 위치의 고정성)
(1) 부동산과 동산을 구별 짓는 하나의 근거가 되며, 권리의 공시방법을 달리하는 이유가 된다.
(2) 부동산 활동 및 부동산 현상을 지역화 또는 국지화 시킨다.
(3) 부동산 시장을 지역적 또는 국지적 시장으로 만든다.
(4) 부동산 시장은 지역적 시장이 되므로 중앙정부나 지역자치단체의 상이한 규제를 받는다.
(5) 부동산 활동을 임장활동, 정보활동으로 만든다.
(6) 부동산 시장을 불완전경쟁시장으로 만들며, 추상적 시장이면서 구체적 시장이라는 양면성을 갖게 한다.
(7) 토지의 이용방식이나 입지선정에 많은 영향을 미친다.
(8) 외부효과를 발생시키는 원인이 되며, 제도적인 규율의 대상으로 삼기 쉽다.
(9) 지역분석의 근거가 되며, 부동산 가격의 원칙 중 적합의 원칙, 외부성의 원칙의 근거가 된다.

★ 추상적 시장과 구체적 시장 - 부동성이라는 특성에 기인하는 양면성
- 부동산 시장이 추상적 시장이라는 것은 특정한 장소를 통하지 않고도 거래가 이루어지기 때문이며,
- 부동산 시장이 구체적이라는 것은 부동산 시장은 지역적 시장으로 존재하기 때문이다.

④	토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평하가는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.

영속성(永續性, 비소모성, 불변성, 내구성)
(1) 물리적 감가상각의 논리가 적용되지 않는다.
(2) 소모를 전제로 하는 재생산 이론이나 사고방식을 적용할 수 없게 한다.
(3) 가치보존력이 우수하며, 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
(4) 소유이익과 사용이익의 분리가 가능하여, 임대차 시장의 발달 근거가 된다.
(5) 부동산 활동의 장기적 배려 및 부동산 관리의 중요성을 크게 한다.
(6) 가격하락에 따른 공급의 감소가 탄력적이지 못하다.