1. 수요와 공급의 균형

- 부동산시장의 균형도 일반재화처럼 수요와 공급의 균형에 의하여 달성된다.

- 초과수요(수요량>공급량) 는 가격을 상승시켜 수요량은 감소, 공급량은 증가시키는 요인으로 작용한다.

- 초과공급(수요량<공급량) 은 가격을 하락시켜 수요량은 증가, 공급량은 감소시키는 요인으로 작용한다.

- 결국 수요량과 공급량이 같아져서 초과수요도 초과공급도 없는 상태에 이르며, 이를 균형이라고 한다.

1) 균형조건

(1) 수요량(Qd) = 공급량(Qs), 즉 수요량과 공급량이 같아야 한다.

(2) 수요곡선과 공급곡선이 교차하는 점에서 결정되며, 이 점을 균형점이라고 한다.

2) 균형가격 및 균형거래량

(1) 수요량(Qd) = 공급량(Qs) = 균형거래량

(2) 균형점에서 균형가격이 결정되는 것을 수요공급의 법칙이라고 한다.

2. 균형의 이동

- 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향한다.

1) 수요의 변화

- 공급은 일정하다는 가정하에 수요가 증가하거나 감소하는 경우 균형가격과 균형거래량의 변화는 다음과 같다.

(1) 수요증가 : 수요곡선 우측이동, 초과수요 상태, 균형가격의 상승, 균형거래량의 증가

(2) 수요감소 : 수요곡선 좌측이동, 초과공급 상태, 균형가격의 하락, 균형거래량의 감소

2) 공급의 변화

- 수요는 일정하다는 가정하에 공급이 증가하거나 감소하는 경우 균형가격과 균형거래량의 변화는 다음과 같다.

(1) 공급증가 : 공급곡선 우측이동, 초과공급 상태, 균형가격의 하락, 균형거래량의 증가

(2) 공급감소 : 공급곡선 좌측이동, 초과수요 상태, 균형가격의 상승, 균형거래량의 감소

3) 수요의 변화와 공급의 변화

- 수요의 변화와 공급의 변화가 동시에 일어나는 경우로 균형가격과 균형거래량의 변화는 다음과 같다.

(1) 수요와 공급이 동시에 증가할 경우 : 수요곡선과 공급곡선은 모두 우측으로 이동한다.

① 수요와 공급의 증가분의 크기를 알 수 없는 경우

- 균형가격의 변화는 알 수 없으나, 균형거래량은 증가한다.

② 수요와 공급의 증가분의 크기를 알 수 있는 경우

ⓐ 수요의 증가 > 공급의 증가 : 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 증가

ⓑ 수요의 증가 < 공급의 증가 : 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 증가

(2) 수요와 공급이 동시에 감소할 경우 : 수요곡선과 공급곡선은 모두 좌측으로 이동한다.

① 수요와 공급의 감소분의 크기를 알 수 없는 경우

- 균형가격의 변화는 알 수 없으나, 균형거래량은 감소한다.

② 수요와 공급의 감소분의 크기를 알 수 있는 경우

ⓐ 수요의 감소 > 공급의 감소 : 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 감소

ⓑ 수요의 감소 < 공급의 감소 : 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 감소

(3) 수요는 증가하고 공급은 감소할 경우 : 수요곡선은 우측이동, 공급곡선은 좌측 이동

① 수요의 증가분과 공급의 감소분의 크기를 알 수 없는 경우

- 균형가격은 상승하나, 균형거래량의 변화는 알 수 없다.

② 수요의 증가분과 공급의 감소분의 크기를 알 수 있는 경우

ⓐ 수요의 증가 > 공급의 감소 : 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 증가

ⓑ 수요의 증가 < 공급의 감소 : 초과수요, 균형가격 상승, 균형거래량 감소

(4) 수요는 감소하고 공급은 증가할 경우 : 수요곡선은 좌측이동, 공급곡선은 우측 이동

① 수요의 감소분과 공급의 증가분의 크기를 알 수 없는 경우

- 균형가격은 하락하나, 균형거래량의 변화는 알 수 없다.

② 수요의 감소분과 공급의 증가분의 크기를 알 수 있는 경우

ⓐ 수요의 감소 > 공급의 증가 : 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 감소

ⓑ 수요의 감소 < 공급의 증가 : 초과공급, 균형가격 하락, 균형거래량 증가

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