1. 부동산등기의 의의
1) 등기관이 등기부에 부동산에 관한 등기사항을 법이 정하는 절차와 방법에 따라 기록하는 것 또는 기록 자체
2) 부동산에 관한 물권과 그 물권의 변동을 대상으로 한다.
3) 부동산의 표시나 권리와 직접 관계가 없는 단순한 절차적 기록은 등기라고 볼 수 없다.
2. 부동산등기의 기능
1) 등기를 통하여 공시하는 기능
2) 성립요건(효력발생요건)으로서의 기능
- 등기에 의하여 비로소 물권변동이 일어나는 경우
3) 처분요건으로서의 기능
- 법률규정에 의하여 이미 발생한 물권변동을 공시하기 위하여 등기하는 경우
- 법률규정에 의한 물권변동은 등기하여야 처분할 수 있다.
4) 대항요건으로서의 기능
- 부동산물권변동과는 무관하고 제3자에 대한 대항력을 갖추는 의미로 등기하는 경우
3. 현행 부동산등기제도의 특징
1) 물적 편성주의
- 1개의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다.
- 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
2) 등기부와 대장의 이원화
3) 토지등기부와 건물등기부의 이원화
4) 성립요건주의
5) 신청주의
6) 등기원인증서의 사서증서성
7) 형식적 심사주의
8) 공신력의 부정
9) 국가배상책임주의
4. 등기의 분류
1) 대상에 의한 분류
(1) 토지에 관한 등기
(2) 건물에 관한 등기
2) 기능에 의한 분류
(1) 사실의 등기(표시란의 등기) : 부동산의 표시에 관한 사항을 표제부에 하는 등기
① 토지의 경우 : 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적
② 건물의 경우 : 소재ㆍ대지지번ㆍ건물종류ㆍ건물구조ㆍ건물면적ㆍ건물번호ㆍ부속건물의 표시 등
③ 소유권의 등기명의인에게 등기신청의무가 부과되고 있다.
(2) 권리의 등기(사항란의 등기) : 부동산의 권리관계를 등기부의 갑구나 을구의 사항란에 기록하는 등기
① 갑구에는 소유권에 관한 등기를 기록한다.
② 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 등기를 기록한다.
3) 내용에 의한 분류
(1) 기입등기 : 새로운 등기원인에 의하여 새로이 등기부에 기입하는 등기
- 보존등기ㆍ설정등기ㆍ이전등기
(2) 변경등기 : 등기사항의 후발적 일부불일치를 시정하는 등기
(3) 경정등기 : 착오 또는 유루로 인한 등기사항의 원시적 일부불일치를 시정하는 등기
(4) 말소등기 : 등기사항이 실체관계와 전부불일치하는 경우 이를 등기부로부터 소멸케 하는 등기
(5) 멸실등기 : 부동산의 전부가 멸실된 경우에 이를 공시하는 등기
(6) 회복등기 : 기존등기가 부당하게 소멸된 경우에 이를 회복하는 등기
① 말소회복등기 : 부적법한 말소로 인하여 등기의 전부ㆍ일부가 소멸된 경우에 이를 회복하기 위한 등기
② 멸실회복등기 : 전부ㆍ일부 멸실된 등기부의 회복
4) 형식(방법)에 의한 분류
(1) 주등기 : 독립한 번호를 붙여서 하는 등기
① 소유권의 이전등기
② 소유권을 목적으로 하는 권리에 관한 등기
③ 소유권에 대한 처분제한의 등기
④ 말소등기, 멸실등기
⑤ 본등기를 주등기로 하여야 하는 경우의 가등기
⑥ 전부 부적법 말소된 등기를 회복하는 말소회복등기
⑦ 부동산표시변경(경정) 등기
⑧ 대지권이 등기, 대지권이라는 뜻의 등기, 별도의 등기가 있다는 뜻의 기록
⑨ 이해관계인의 승낙서를 첨부하지 못한 경우의 권리변경(경정)
(2) 부기등기 : 주등기의 번호 아래쪽에 부기번호를 붙여서 하는 등기
① 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따른다.
② 같은 주등기에 관한 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.
③ 1개의 주등기에 수 개의 부기등기도 가능하다.
④ 부기등기에 대한 부기등기도 가능하다.
⑤ 법령에 규정된 경우에만 할 수 있다.
5) 효력에 의한 분류
(1) 종국등기(본등기) : 부동산물권변동의 효력을 발생시키는 본래의 등기
(2) 예비등기(가등기) : 부동산물권변동의 효력을 발생시키지 못하고 예비해 두는 의미로서의 등기
6) 등기절차 개시의 유형에 의한 분류
(1) 신청에 의한 등기 : 등기는 당사자의 신청에의하여 개시되는 것이 원칙이다.
(2) 촉탁에 의한 등기 : 관공서의 촉탁에 의하여 개시되기도 한다.
(3) 직권에 의한 등기 : 법령에 근거규정이 있는 경우에 한하여 등기관이 직권으로 등기할 수 있다.
(4) 명령에 의한 등기 : 등기관의 처분에 대한 이의신청이 있는 경우에 관할지방법원은 기록명령이나 말소명령을 내릴 수 있고 이에 의한 등기