1. 조합의 설립

1) 설립인가권자 : 시장ㆍ군수

2) 설립인가 동의 요건

(1) 주택재개발사업ㆍ도시환경정비사업ㆍ가로주택정비사업의 경우

① 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.

② 가로주택정비사업의 경우 토지등소유자 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다.

③ 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 동의를 받아야 한다.

④ 다만, 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 동의 없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다.

㉠ 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 주소 및 성명

㉡ 토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입

㉢ 조합임원 또는 대의원의 변경(조합장은 총회의 의결을 거쳐 변경인가를 받아야 함)

㉣ 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경

㉤ 정비사업비의 변경

㉥ 현금청산으로 인하여 정관에서 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우

㉦ 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 변경되어야 하는 사항. (면적의 10% 이상 변경되는 경우 제외)

(2) 주택재건사업의 경우

① 주택단지 안 : 각 동별 구분소유자의 과반수 및 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

② 주택단지가 아닌 지역 포함 : 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

3) 토지등소유자의 동의 및 동의자수 산정 방법

(1) 동의방법 : 서면동의서에 동의

(2) 동의자수 산정

① 공유토지 또는 공유건물 : 대표하는 1인

② 토지에 지상권 설정 시 : 토지소유자 또는 지상권자 중 대표하는 1인

③ 1인이 다수를 소유 시 : 1인으로 산정

④ 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 동의한 것으로 간주

4) 토지의 분할

(1) 사업시행자 또는 추진위원회는 주택법에 의하여 사업계획승인을 받아 건설이 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우, 조합설립의 동의 요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우 건축법에서 정하고 있는 면적에 미달되더라도 토지분할을 청구할 수 있다.

(2) 사업시행자 또는 추진위원회는 토지분할을 청구하는 때에는 토지등소유자와 협의하여야 한다.

(3) 토지분할의 협의가 성립되지 아니한 경우에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있다.

(4) 법원에 토지분할이 청구된 경우에는 시장ㆍ군수는 다음의 요건을 충족하는 경우에는 토지분할이 완료되지 아니하여 동의요건에 미달되더라도 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립 인가와 사업시행인가를 할 수 있다.

① 해당 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것

② 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것

③ 분할되어 나가는 토지가 건축법 제44조(대지와 도로의 관계) 규정에 적합할 것

2. 조합 설립인가 등의 취소

- 시장ㆍ군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 추진위원회 승인 또는 조합설립인가를 취소하여야 한다.

1) 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우

2) 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우

3) 정비예정구역 또는 정비구역의 지정이 해제되는 경우

3. 조합의 성격 등

1) 조합은 법인으로 한다.

2) 조합설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 등기함으로써 성립한다.

3) 조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.

4. 조합의 정관

1) 조합은 정관을 작성하여야 한다. 국토교통부장관은 표준정관을 작성하여 보급할 수 있다.

2) 정관을 변경하고자 하는 경우 총회에서 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다.

5. 조합의 구성

1) 조합원

(1) 조합원의 자격

① 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다.

② 주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 동의한 자만을 조합원으로 한다.

③ 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자를 조합원으로 본다.

④ 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

㉠ 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때

㉡ 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

㉢ 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때

(2) 조합원 지위의 승계

- 설립인가 후 양도ㆍ증여ㆍ판결로 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다.

(3) 투기과열지구 안에서 조합원 지위의 승계제한

① 투기과열지구에서 조합설립인가 후 양수(상속ㆍ이혼 제외)한 자는 조합원이 될 수 없다.

② 다음에 해당하는 경우 그 양도자로부터 양수한 자는 조합원이 될 수 있다.

㉠ 근무, 생업, 질병, 취학, 결혼으로 인하여 세대원 전원이 사업시행지역이 아닌 지역으로 이전하는 경우

㉡ 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

㉢ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하고자 하는 경우

㉣ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 다음의 경우

ⓐ 조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

ⓑ 사업시행인가일부터 2년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

③ 조합설립인가 후 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여 현금청산을 하여야 한다.

2) 조합의 임원

(1) 구성 및 임기

① 조합장 1인, 이사(3명 이상, 토지등소유자가 100명을 초과하는 경우 5명 이상), 감사(1명 이상 3명 이하)

② 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정한다.

(2) 전문조합관리인의 선정

- 조합임원이 6개월 이상 선임되지 않은 경우 시장ㆍ군수는 전문조합관리인을 선정할 수 있다.

① 다음의 어느 하나의 자격을 취득한 후 5년 이상 종사한 경력이 있는 사람

- 변호사, 회계사, 법무사, 세무사, 건축사, 도시계획ㆍ건축분야의 기술자, 감정평가사

② 조합임원으로 5년 이상 종사한 사람

③ 공무원 또는 공공기관의 임직원으로 정비사업 관련 업무에 5년 이상 종사한 사람

④ 정비사업전문관리업자에 소속되어 정비사업 관련 업무에 10년 이상 종사한 사람

⑤ 건설업자에 소속되어 정비사업 관련 업무에 10년 이상 종사한 사람

(3) 조합임원의 직무 등

① 조합장 : 조합을 대표하고 총회 또는 대의원회의 의장이 된다.

② 조합장 또는 이사의 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관하여는 감사가 조합을 대표한다.

③ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.

(4) 조합임원의 결격사유

① 미성년자ㆍ피성년후견인 또는 피한정후견인

② 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 자

③ 금고 이상의 실형을 선고받고 종료 또는 면제된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자

④ 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

⑤ 이 법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 아니한 자

(5) 조합임원의 당연퇴임

① 결격사유에 해당하는 자는 당연 퇴임한다.

② 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다.

(6) 조합임원의 해임

- 10분의 1 이상의 발의, 과반수의 출석, 과반수의 동의

(7) 조합임원의 선출 등과 관련하여 금품제공자 등은 5년 이하의 징역 또는 5,000만원 이하의 벌금에 처한다.

3) 대의원회

(1) 조합원의 수가 100인 이상인 조합에는 대의원회를 두어야 한다.

(2) 총회의 의결사항 중 다음의 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다.

① 정관의 변경(경미한 사항 변경의 경우 이 법 또는 정관에서 총회의결사항으로 정한 경우에 한함)

② 자금의 차입과 그 방법ㆍ이율 및 상환방법

③ 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약

④ 시공자ㆍ설계자 또는 감정평가업자의 선정 및 변경

⑤ 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경

⑥ 관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경은 제외)

⑦ 조합임원의 선임 및 해임(다만, 정과이 정하는 바에 따라 보궐선임하는 경우는 제외)

⑧ 창립총회

⑨ 사업시행계획서의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회

⑩ 관리처분계획의 수립 및 변경을 위하여 개최하는 총회

⑪ 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항(사업완료로 인한 해산은 제외)

⑫ 건설되는 건축물의 설계 개요의 변경

⑬ 정비사업비의 변경

(3) 대의원은 조합원 중에서 선출하며 대의원회 의장은 조합장이 된다.

(4) 대의원 수

① 원칙 : 조합원의 10분의 1 이상에서 정관이 정하는 바에 의한다.

② 예외 : 조합원 10분의 1 이상이 100인을 넘는 경우 10분의 1 범위에서 100인 이상으로 구성할 수 있다.

③ 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다.

(5) 대의원회의 소집

① 원칙 : 조합장이 필요하다고 인정하는 때

② 예외 : 다음에 해당하는 때에는 14일 이내에 소집하여야 한다.

- 정관이 정하는 바에 따라 소집청구가 있는 때

- 대의원의 3분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 제시하여 청구하는 때

664 2025-11-22