1. 주택담보대출 관련 기초용어

  1) 융자원금과 융자잔고

    (1) 융자원금 : 차입자가 대출 받을 당시의 원금

    (2) 융자잔고 : 융자원금에서 차입자가 상환한 원금을 제외하고 남은 금액

  2) 주택담보대출 심사기준

    (1) 대부비율(LTV)

      ① 담보 부동산의 시장가치를 중심으로 대출금을 결정하는 기준으로 대부비율이 높을수록 수요는 증가한다.

      ② 대부비율(LTV) = 융자금 / 부동산의 가치

    (2) 총부채상환비율(DTI)

      ① 차입자의 소득을 중심으로 대출금을 결정하는 기준으로 총부채상환비율이 높을수록 수요는 증가한다.

      ② 총부채상환비율(DTI) = 연간 금융부채 원리금상환액 / 연소득

      ③ 대출금 = 해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 × 연금의 현가계수

      ④ 대출금 = 해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 ÷ 저당상수

  3) 명목이자율과 실질이자율

    (1) 피셔방정식

      - 실질이자율이 일정하다는 가정하에 인플레이션율이 변하면 명목이자율도 같은 폭으로 변하는 현상

      ① 명목이자율 : 인플레이션을 고려한 이자율

      ② 실질이자율 : 인플레이션이 없는 상태의 이자율로 대출자가 실제로 얻고자 하는 이자율

    (2) 피셔효과

      - 인플레이션율이 상승하면 명목이자율이 상승하는 현상, 즉 인플레이션에 명목이자율에 영향을 미치는 것

2. 고정금리와 변동금리

  1) 고정금리대출방식

    - 대출계약 당시 약정한 금리로 초기부터 만기까지 원리금을 상환하는 방식

    - 대출기간 동안 금리가 고정되므로 차입자와 대출자 모두 금리변동 위험에 노출된다.

    (1) 시장금리가 상승할 경우

      ① 시장금리가 약정금리보다 높아지면 대출기관의 수익성은 악화된다.

      ② 예상보다 인플레가 심할 경우 실질금리가 하락하는 위험이 있으므로 대출자 입장에서는 불리하다.

      ③ 대출자는 인플레 위험을 차입자에게 전가시키기 위해 이자율 또는 저당잔액을 조정하는 상품을 판매한다.

    (2) 시장금리가 하락할 경우

      ① 시장금리가 약정금리보다 낮아지면 고정금리대출 차입자는 조기상환할 유인이 생긴다.

      ② 시장금리가 하락하면 조기상환의 위험이 있으므로 대출자는 안정적인 수익을 해칠 수 있다.

      ③ 대출자는 조기상환위험을 차입자에게 전가시키기 위하여 조기상환수수료를 부여하기도 한다.

  2) 변동금리대출방식

    - 사전에 약정한 방법으로 일정한 기간마다 대출금리를 조정하는 방식

    - 대출자는 이자율 변동분을 차입자에게 전가함으로써 인플레 위험을 방지할 수 있다.

    (1) 대출금리

      ① 기준금리는 주로 3개월 만기 CD 유통수익률이나 COFIX 등 시장의 실세금리를 적용한다.

      ② 대출자는 3개월, 6개월, 12개월 등 이자율 조정주기마다 기준금리를 조정한다.

      ③ 가산금리는 차입자의 신용도나 거래실적 등을 고려하여 결정한다.

    (2) 특징

      ① 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율변동위험은 대출자에서 차입자로 신속히 전가되므로 대출자들은 짧은 조정주기를 원한다.

      ② 금리상한 변동금리의 차입자는 금리상한 이상으로 금리가 상승할 때 생기는 위험을 줄일 수 있다.

      ③ 일반적으로 대출시점(대출초기)에 고정금리 주택담보대출의 금리는 변동금리 주택담보대출의 금리보다 높다. 따라서 변동금리를 적용할 경우 고정금리를 적용할 때보다 대출초기 이자비용은 낮아진다.

      ④ 차입자의 신용도에 따라 대출한도나 대출금리가 차등 적용되며, 대출취급이 제한될 수도 있다.

3. 주택담보대출과 위험

  1) 주택담보대출과 부동산 수요

    (1) 주택담보 대출금리와주택자금 공급을 조절하면 주택수요에 영향을 미칠 수 있다.

    (2) 주택담보 대출금리가 하락하면 정상재인 주택의 수요는 증가한다.

    (3) 융자금의 금리가 낮을수록 자금 수요자의 부담이 줄어들어 부동산 수요는 증가한다.

    (4) 부동산 가격에 대한 융자비율이 높을수록 부동산 수요는 증가한다.

    (5) 금융기관은 대부비율을 낮추어서 주택수요를 줄일 수 있다.

  2) 주택담보대출과 위험

    (1) 대출자

      ① 융자기간이 짧고, 융자비율이 낮을수록 대출기관의 위험은 하락하므로 대출금리도 낮아진다.

      ② 대출비율이 높아질수록 대출기관의 위험은 증가하므로 대출금리는 높아진다.

      ③ 향후 인플레이션율이 상승할 것으로 예상된다면 금융기관은 대출금리를 인상시킬 수 있다.

      ④ 통화당국에서 콜금리를 인상하면 금융기관은 대출금리를 인상시킬 수 있다.

      ⑤ 차입자의 수입이 불안정하거나, 연체실적이 많다면 금융기관은 대출금리를 인상시킬 수 있다.

    (2) 차입자

      ① 대출금이 과도한 경우 차입자의 채무불이행 가능성이 커질 위험이 있다.

      ② 일반적으로 차입자의 소득과 담보부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험은 낮아진다.

  3) 금융기관이 부동산대출 관련 위험을 줄이는 방법

    (1) 금리변동이 심할 때에는 변동금리로 대출을 실행함으로써 위험을 줄일 수 있다.

    (2) 담보인정비율과 소득대비부채비율의 하향 조정을 통하여 위험을 줄일 수 있다.

    (3) 부채감당률이 1.0 이상이 되는 투자안을 선택함으로써 위험을 줄일 수 있다.

    (4) 금융기관은 금리변동위험을 방어하기 위하여 이자율스왑 등의 방법으로 위험을 전가한다.