1. 무효의 의의

  - 법률행위가 성립한 당시부터 당연히 그 효력이 발생하지 않는 것을 말한다.

2. 무효의 효과

  1) 일반적 효과

    (1) 이행 전 - 법률행위의 내용을 이행할 필요가 없고, 이행하지 않아도 채무불이행 책임을 지지 않는다.

    (2) 이행 후 - 부당이득반환을 청구할 수 있다. 다만, 반사회성을 띠어 무효가 된 경우 부당이득반환을 청구할 수 없다.

  2) 손해배상의 문제

    (1) 법률행위가 성립한 때부터 효력이 없는 것이므로, 채무불이행으로 인한 손해배상 청구를 할 수 없다.

    (2) 계약의 목적이 원시적 불능이어서 무효로 된 경우, 신뢰이익에 대한 손해배상책임이 발생할 수 있다.

3. 무효의 종류

  1) 절대적 무효와 상대적 무효

    (1) 절대적 무효 : 누구에 대해서나 주장할 수 있는 무효이다.

      예) 의사무능력, 원시적 불능, 강행법규 위반, 사회질서 위반, 폭리행위 등

    (2) 상대적 무효 : 특정인(주로 선의의 제3자)에 대해서는 주장할 수 없다.

      예) 비진의표시, 허위표시, 착오, 사기, 강박 등

  2) 확정적 무효와 유동적 무효

    (1) 확정적 무효 : 법률행위가 무효로 확정된 경우리며, 추인을 하여도 유효로 되지 않는다.

    (2) 유동적 무효 : 현재로서는 무효이지만 추인을 하거나 허가를 받으면 유효로 될 수 있는 경우이다.

      예) 무권대리, 토지거래허가구역 내에서의 허가 전 매매계약

4. 일부 무효

  1) 의의 : 법률행위의 일부에만 무효사유가 존재하는 경우

  2) 일부 무효의 효과

    (1) 원칙 : 일부분이 무효인 때에도 법률행위 전부를 무효로 한다.

    (2) 예외 : 무효인 부분을 유효인 부분과 분할할 수 있고, 유효한 부분은 그 효력을 유지하려는 당사자의 의사가 인정되는 경우 그 일부만 무효로 한다.

  3) 판례 : 토지에 관한 거래허가가 없으면 건물만이라도 매매하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우에 한하여 토지에 대한 거래허가가 있기 전에 건물만의 소유권이전등기를 명할 수 있다.

5. 무효행위의 전환

  1) 의의 : 무효인 법률행위가 다른 법률행위로서 효력이 발생하는 것을 말한다.

  2) 요건

    (1) 법률행위의 존재 : 무효인 법률행위가 있을 것

    (2) 객관적 요건 : 무효인 법률행위가 다른 행위르 내포하고 있을 것

    (3) 주관적 요건 : 전환의 의사가 있을 것

    (4) 전환의 한계 : 불요식행위에서 요식행위로의 전환은 인정되지 않는다.

  3) 판례 : 매매계약이 매매대금의 과다로 말미암아 불공정한 법률행위에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 제138조가 적용될 수 있다. 즉 당사자 쌍방이 그 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하여 매매계약을 하였을 것이라고 인정되는 경우에는 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립한다.

6. 무효행위의 추인

  1) 의의 : 무효인 법률행위를 유효하게 하려는 당사자의 의사표시이다.

  2) 요건

    (1) 무효인 법률행위의 존재 : 법률행위가 확정적 무효일 것

    (2) 객관적 요건 : 무효의 원인이 소멸된 후에 추인할 것

      ① 추인이 불가능한 경우 : 강행규정을 위반한 법률행위, 반사회질서의 법률행위, 불공정한 법률행위로 무효가 된 경우에는 추인에 의해 유효로 될 수 없다.

      ② 묵시적 추인 : 무효행위의 추인은 단독행위로서 묵시적인 방법으로도 할 수 있다.

    (3) 주관적 요건 : 당사자가 무효임을 알고 추인하여야 한다.

  3) 추인의 효과 : 새로운 법률행위로 본다.

    (1) 원칙 : 추인한 때부터 유효하게 되는 것이므로 원칙적으로 소급효가 인정되지 않는다.

    (2) 예외 : 당사자간의 특약에 의해 무효행위 당시로 소급시켜 할 수도 있다.

7. 토지거래허가제도와 유동적 무효

  1) 토지거래허가구역 내의 토지거래계약의 효력

    (1) 허가받을 것을 전제로 체결한 경우 : 허가를 받기 전가지 유동적 무효의 상태에 있다.

    (2) 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용인 경우 : 확정적 무효로 유효화 될 여지가 없다.

  2) 유동적 무효의 법률관계

    (1) 계약의 이행

      ① 허가를 받기 전에는 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없다.

      ② 장래 허가를 조건으로 하는 조건부 소유권이전등기청구도 할 수 없다.

      ③ 이행청구권의 보전을 위한 부동산처분금지가처분 신청 또한 허용되지 않는다.

    (2) 허가신청절차에 대한 협력

      ① 당사자는 계약을 효력이 있는 것으로 완성해야 할 협력의무가 있고, 협력의무이행은 소구할 수 있다.

      ② 매도인의 허가신청절차 협력의무는 대금지급의무보다 선이행하여야 할 의무이다.

      ③ 허가신청절차청구권을 피보전권리로 하여 매매 목적물의 처분을 금하는 가처분을 구할 수 있다.

    (3) 계약의 해제

      ① 계약상의 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

      ② 토지거래허가에 대한 협력의무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

      ③ 유동적 무효인 상태에서도 계약금에 의한 해제는 가능하다.

    (4) 손해배상

      ① 계약상의 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.

      ② 허가신청협력의무를 이행하지 않고 일방적으로 계약을 철회한 경우 손해배상을 청구할 수 있다.

    (5) 부당이득반환청구 : 계약이 확정적으로 무효로 되었을 때 부당이득반환청구를 할 수 있다.

    (6) 다른 무효ㆍ취소 사유를 주장하여 확정적 무효로 할 수 있다.

  3) 법률관계의 확정

    (1) 유효로 확정되는 경우

      ① 허가처분이 있는 경우, 허가구역지정이 해제되거나 기간 만료 후 재지정을 하지 않은 경우

      ② 지정 해제로 확정적 유효가 된 후 재지정 되었다하여 다시 토지거래허가를 받아야 하는 것은 아니다.

    (2) 무효로 확정되는 경우

      ① 불허가처분이 있는 경우

      ② 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 하는 경우

      ③ 일방의 채무가 이행불능임이 명백하고 상대방도 거래계약의 존속을 더 이상 바라지 않고 있는 경우

      ④ 거래허가가 나지 않은 상태에서 경매절차가 개시되어 제3자에게 소유권이 이전된 경우

      ⑤ 허가를 받기 전에 정지조건이 불성취로 확정된 경우

    (3) 확정적 무효의 효과

      ① 계약금에 대한 부당이득의 반환을 청구할 수 있고 협력의무도 소멸한다.

      ② 귀책사유가 있는 자도 무효를 주장할 수 있고, 상대방은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

  4) 관련 판례

    (1) 유동적 무효상태에 있는 매매계약에 관하여 매도인, 매수인, 제3자가 매수인의 지위를 이전받기로 하는 합의를 하였다고 하더라도 그 합의는 매매계약에 대한 허가가 있어야 비로소 효력이 발생하는 것이지, 그와 같은 허가 없이 매도인과 매수인 및 제3자 사이의 합의만으로 유동적 무효상태의 매매계약상의 매수인 지위가 매수인으로부터 제3자에게 이전한다고 할 수 없다.