1. 저당토지 위의 건물에 대한 일괄경매청구권
1) 의의
- 건물이 없는 토지 위에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 건물을 축조한 경우 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다.
2) 요건
(1) 토지에 저당권을 설정할 당시에 건물이 없었을 것
① 저당권 설정 당시에 건물의 존재가 예측될 정도로 건축이 진행되었다면 인정되지 않는다.
② 토지 및 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 신축된 경우 일괄경매청구권이 인정된다.
(2) 토지에 대한 저당권을 실행할 당시에 건물이 존재할 것
(3) 토지에 대한 저당권을 실행할 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일할 것
3) 효과
(1) 일괄경매청구를 할 수 있는 저당권자라도 토지에 대해서만 경매를 청구할 수 있다.
(2) 토지만의 경락대금으로 충분히 채권의 변제를 받을 수 있는 경우에도 일괄경매청구권이 인정된다.
(3) 일괄경매를 하더라도 우선변제는 토지의 경매대금에서만 가능하다.
2. 저당물의 제3취득자
1) 의의
- 어떤 부동산에 대한 저당권이 설정된 후 그 부동산에 대한 용익권(소유권, 전세권 등)을 취득한 자
2) 제3취득자의 보호
(1) 제3취득자는 경매절차에서 매수인이 될 수 있다.
(2) 채무의 대위변제
① 제3취득자의 채무자의 의사에 반해서도 저당권에 의해 담보된 채무의 변제를 할 수 있다.
② 저당권에 의해 담보된 채권만 변제하면 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.
③ 제3취득자가 채무를 변제하거나 저당권의 실행으로 소유권을 잃은 때에는 채무자에 대한 구상권이 있다.
(3) 비용의 우선상환
- 제3취득자가 저당물에 관한 필요비 또는 유익비를 지출한 경우 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.
(4) 매도인의 담보책임
- 제3취득자가 저당권의 실행으로 소유권을 상실한 경우, 선의ㆍ악의를 불문하고 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다.
3. 저당권의 침해에 대한 구제
1) 의의
- 저당물의 멸실ㆍ훼손 등 저당목적물의 교환가치를 감소시키는 일체의 행위
2) 구제수단
(1) 물권적청구권으로 언제든지 행사가 가능하다.
① 점유를 수반하는 권리가 아니므로 반환청구권은 인정되지 않는다.
② 방해제거청구권, 방해예방청구권
(2) 손해배상청구권
① 저당권의 침해로 인해 현실적으로 손해가 발생한 경우에만 성립한다.
② 저당권설정등기가 불법말소된 경우에도 저당권의 효력은 유지되므로 손해배상청구권은 발생하지 않는다.
③ 피담보채권액의 범위 내에서만 가능하다.
(3) 담보물보충청구권
① 저당권설정자의 책임있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소된 경우
② 담보물의 원상회복 또는 그에 상당하는 담보의 제공을 청구할 수 있다.
③ 손해배상 또는 즉시변제와 함께 청구할 수 없다.
(4) 즉시변제청구권(기한이익의 상실)
① 저당권의 침해가 채무자에 의하여 이루어진 경우에만 가능하다.
② 즉시변제청구 및 경매청구가 가능하다.
③ 손해배상청구도 함께 가능하다.
4. 저당권의 처분과 소멸
1) 저당권의 처분
(1) 저당권은 반드시 피담보채권과 함께 양도하여야 한다.(수반성)
(2) 저당권부 채권의 양도는 물권적 합의 외에 이전등기를 해야 그 효력이 생긴다.
2) 저당권의 소멸
(1) 일반적 소멸사유
① 목적물의 멸실, 포기, 혼동에 의해 소멸한다.
② 피담보채권이 소멸하면 저당권도 소멸한다.
③ 저당권은 시효로 소멸하지 않는다.
(2) 특유한 소멸사유
- 경매, 제3취득자의 변제 등에 의해 소멸한다.