1. 지대 및 지가

  1) 지대 및 지가의 의의

    (1) 지대란 일정기간 동안 토지의 사용ㆍ수익에 대한 대가를 의미하여 유량의 개념이다.

    (2) 지가란 일정시점에서 토지의 교환에 대한 대가를 의미하며 저량의 개념이다.

  2) 지대와 지가의 관계

    (1) 지대의 현재가치가 지가가 된다.

    (2) 지가 = 지대 / 할인율(요구수익률)

    (3) 지대가 상승하면 지가는 상승하며, 지대가 하락하면 지가는 하락한다. (비례관계)

    (4) 할인율이 상승하면 지가는 하락하며, 할인율이 하락하면 지가는 상승한다. (반비례관계)

    (5) 토지에 대한 위험이 증가할수록 지가는 하락한다. 이는 위험이 증가할수록 요구수익률이 상승하기 때문이다.

2. 지대이론

  1) 리카도(Ricardo)의 차액지대설

    - 토지의 비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 수확체감의 법칙의 작용을 지대 발생 원인으로 본다.

    (1) 지대는 한계지를 기준으로 하여 이보다 생산력이 높은 토지에 대한 대가를 말한다.

    (2) 한계지란 최열등지라고도 하며, 경작되고 있는 토지가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말한다.

    (3) 한계지에서는 생산물의 가격과 생산비가 일치하므로 지대가 발생하지 않는다.

    (4) 지대는 생산비의 일부가 아니라 불로소득(잉여)이다.

    (5) 지대는 토지생산물 가격의 구성요인이 되지 않으며 될 수도 없다.

    (6) 토지의 위치문제를 경시하였으며, 한계지에서는 지대발생을 설명하지 못한다는 문제점이 있다.

  2) 튀넨(J.V.Thnen)의 위치지대설

    - 토지의 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라 지대의 차이가 날 수 있다.

    - 위치지대의 개념을 통해 현대적인 입지이론의 기초를 제공하였다.

    - 위치지대설, 입지교차지대설, 고립국이론이라고 하며, 이는 농업입지이론 중의 하나이다.

    - 위치의 중요성을 강조하기 위하여 수송비를 고려하였는데, 수송비는 오직 거리에 비례한다고 보았다.

    (1) 매상고와 생산비가 일정하다면 지대는 수송비에 의하여 결정된다.

    (2) 수송비와 지대는 반비례관계에 있으며 지대는 수송비의 절약분이다.

    (3) 가장 많은 지대를 지불하는 입지주체가 도심(중심지)과 가장 가깝게 입지한다.

    (4) 수송비의 차이에 따라 토지이용방식이 달라진다.

    (5) 도심으로 갈수록 수송비가 감소하여 지대는 상승하므로 집약적 토지이용이 이루어진다.

    (6) 작물ㆍ경제활동 등에 따라 한계지대곡선이 달라지며, 농산물 가격이나 생산비, 수송비, 인간의 행태 변화는 지대를 변화시킨다.

  3) 마르크스의 절대지대설

    - 수요가 공급을 초과하는 희소성의 법칙과 자본주의하에서 토지의 사유화로 지대가 발생한다.

    (1) 토지의 위치나 비옥도, 수송비 등과 관계 없이 토지를 소유하고 있다는 것만으로 지대가 발생한다.

    (2) 한계지(최열등지)에서도 토지소유자가 요구하면 지대가 발생한다.

    (3) 차액지대설로 설명이 불가능한 한계지(최열등지)에 대한 지대발생의 근거를 제시하고 있다.

  4) 마샬(A. Marshall)의 준지대설

    - 한계생산이론에 입각하여 리카도의 차액지대설을 재편성한 이론이다.

    - 준지대란 공장설비등과 같이 단기적으로 고정된 생산요소에 대한 보수를 말한다.

    (1) 준지대는 단기적으로 생산요소의 공급이 상대적으로 고정되어 있기 때문에 발생하는 지대이다.

    (2) 토지 이외에 고정된 생산요소에 귀속되는 소득은 단기적으로는 지대, 장기적으로는 비용의 성격을 지닌다.

    (3) 토지에 대한 개량공사로 인하여 추가적으로 발생하는 일시적인 소득은 준지대의 대표적인 사례이다.

    (4) 장기에는 고정된 생산요소가 존재하지 않으므로 준지대도 장기에는 존재하지 않는다.

  5) 파레토의 경제지대설

    - 토지뿐만 아니라 노동이나 기계설비처럼 공급의 희소성이 있는 모든 상품에는 지대가 발생한다.

    - 공급의 희소성이 클수록, 즉 공급이 비탄력적일수록 경제지대는 커진다.

    (1) 전용수입이란 어떤 생산요소가 다른 용도 전용되지 않도록 하기 위해 지급해야 하는 최소한의 금액이다.

    (2) 경제지대란 생산요소가 실제로 얻고 있는 수입에서 전용수입을 초과하는 부분으로 생산자 잉여이다.

    (3) 총수입은 일정하는 가정하에 전용수입이 클수록 경제지대는 작아지며, 전용수입이 작을수록 경제지대는 커진다. 이러한 전용수입과 경제지대의 크기는 공급의 탄력성에 따라 다르게 나타난다.

    (4) 토지의 물리적 공급은 완전비탄력적이므로 토지로부터 얻는 수입은 경제지대가 된다.

  6) 알로소(W.Alonso)의 입찰지대설

    - 단위면적의 토지에 대해 이용자가 지불하고자 하는 최대금액으로 초과이윤이 0이 되는 수준의 지대

    - 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 발전시킨 것으로 수송비는 도심으로 멀어질수록 증가하며, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제로 하고 있다.

    (1) 입찰지대곡선이란 입지주체가 거리에 따라 지불할 수 있는 가장 높은 지대를 연결한 곡선을 말한다.

    (2) 생산요소 간의 대체가 일어날 경우, 일반적으로 입찰지대곡선은 우하향 한다.

    (3) 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지 이용이 이루어진다.

    (4) 최대의 지불능력을 가지고 있는 이용자에게 그 토지는 할당된다.

    (5) 입찰지대곡선의 기울기가 상대적으로 가파른 업종일수록 중심지에 가까이 입지하려 한다.

3. 지가이론

  1) 마샬의 지가이론

    - 토지의 유용성에 대한 화폐가치의 총액을 지가라고 하였다.

    - 택지의 가격을 위치의 가치와 농업지대의 합으로 설명함으로써 위치의 중요성을 강조하였다.

  2) 허드의 지가이론

    - 지가는 가까움에 의존하는 것이라고 하였으며, 이때 가까움은 접근성을 의미한다.

    - 도시토지의 지가는 접근성에 따라 달라진다.

  3) 헤이그의 마찰비용이론

    - 중심지로부터 멀어질수록 교통비는 증가하고 지대는 감소한다.

    - 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰은 적어지며, 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다.

    - 도시토지의 지가는 마찰비용에 따라 달라진다.

  4) 노스의 토페카 연구

    - 소도시의 지가는 도심에서 외곽으로 나갈수록 급격히 하락한다.(지가구배현상)

    - 소도시를 분석한 결과이며, 대도시의 경우 부도심에서 지가가 부분적으로 상승하는 다른 모습이 나타나기도 한다.