1. 물권변동의 의의와 원인
1) 물권변동의 의의
- 물권의 발생ㆍ변경ㆍ소멸을 말한다. 이를 주체의 입장에서 보면 권리의 취득ㆍ변경ㆍ상실이 된다.
2) 물권변동의 원인
(1) 법률행위에 의한 물권변동
- 당사자의 의사에 기하여 물권변동이 일어나는 경우. 등기하여야 한다.
(2) 법률의 규정에 의한 물권변동
- 당사자의 의사에 기하지 않고 물권변동이 일어나는 경우. 등기하지 않아도 된다.
2. 부동산물권의 변동
1) 등기를 요하는 부동산물권의 변동
(1) 원칙 : 법률행위에 의한 부동산물권변동은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
(2) 예외 : 채권행위가 무효ㆍ취소ㆍ해제 등으로 실효되면 그 이행으로 이루어진 물권행위도 함께 실효되므로 물권은 말소등기 없이도 당연히 원상태로 복귀한다.
2) 등기를 요하지 않는 부동산물권의 변동
(1) 법률의 규정에 의한 부동산물권변동
- 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산물권변동은 등기하지 않아도 된다.
(2) 물권변동의 시기
① 상속 : 상속인은 피상속인이 사망한 때 부동산물권을 취득한다.
② 공용징수 : 사업시행자는 협의에서 정한 시기 또는 수용개시일에 물권을 취득한다.
③ 판결 : 형성판결만을 의미하고 그 판결이 확정된 시기에 물권을 취득한다.
④ 경매 : 매수인이 경락대금을 완납한 때
⑤ 기타 법률의 규정
㉠ 혼동 : 제한물권자가 소유권을 취득하는 때에 제한물권이 소멸한다.
㉡ 존속기간의 만료로 인한 용익물권의 소멸 : 기간이 만료한 때
㉢ 피담보채권의 소멸에 의한 담보물권의 소멸 : 채권이 소멸한 때
㉣ 법정지상권의 취득 : 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때
㉤ 건물의 신축으로 인한 소유권의 취득 : 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있을 때
㉥ 소멸시효의 완성으로 인한 물권의 소멸 : 소멸시효가 완성되었을 때
(3) 점유취득시효의 예외 : 법률의 규정에 의한 물권변동에 해당하지만, 등기하여야 그 효력이 생긴다.
3. 등기청구권
1) 의의 : 등기권리자가 등기의무자에게 등기신청절차에 협력하여 줄 것을 청구할 수 있는 권리
2) 법률행위에 의한 등기청구권(채권적 청구권)
(1) 원칙적으로 법률행위에 의한 등기청구권은 소멸시효(10년)의 대상이 된다.
(2) 단, 매수인이 점유를 수반하고 있으면 소멸시효가 진행하지 않는다.
(3) 매수인이 임대하는 등으로 간접점유하더라도 소멸시효는 진행하지 않는다.
(4) 미등기전매하였더라도 소멸시효는 진행하지 않는다.
(5) 저당권설정계약에 의한 저당권설정등기청구권은 그 피담보채권과 별개로 소멸시효에 걸린다.
3) 부동산점유취득시효에 의한 등기청구권
(1) 점유취득시효 완성에 따른 등기청구권은 채권적 청구권이다.
(2) 시효완성 후에도 점유를 계속하는 경우 그 토지에 대한 점유가 계속되는 한 시효로 소멸하지 아니한다.
(3) 시효완성 후 점유를 상실 시 그 때부터 10년간 등기청구권을 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.
(4) 취득시효 완성 당시의 소유자에게만 등기를 청구할 수 있다.
(5) 취득시효 완성 후 소유권을 취득한 제3자에게는 등기를 청구할 수 없다.
4. 중간생략등기(미등기전매)
1) 중간생략등기의 의의
최초양도인 → 매매계약 → 중간취득자(등기X) → 매매계약 → 최종양수인
(1) 3자 간에 전원의 합의가 있었다면 최종양수인은 최초양도인에게 등기를 청구할 수 있다.
(2) 3자 간에 전원의 합의가 없었다면 최종양수인은 중간취득자를 대위해서 최초양도인에게 등기를 청구할 수 있다.
(3) 3자 전원의 합의가 없었더라도 기왕에 등기가 이전되었다면 그 등기는 유효하다.(처벌은 별개이다.)
(4) 단, 토지거래허가지역에서 이루어진 중간생략등기는 무효이다.
(5) 최초양도인과 중간취득자 사이에 매매대금 인상의 합의가 있었다면, 인상된 매매대금의 미지급을 이유로 최종매수인의 등기청구를 거절할 수 없다.
2) 미등기매수인(최종양수인)의 법적 지위
(1) 소유권 이전의 효력은 없다.
(2) 점유권에 의한 점유보호청구권을 행사할 수 있다.
(3) 매도인을 대위하여 물권적 청구권을 행사할 수 있다.
(4) 매매계약의 효력으로 토지를 점유ㆍ사용할 권리는 있다.(과실수취권 인정)
(5) 점유를 수반한 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
(6) 매도인은 매수인에게 소유권에 기한 목적물반환청구권을 행사할 수 없다.
(7) 제3자에게는 권리를 주장할 수 없다.